FALK VÖLKER
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Mietrecht

  • Satellitenschüssel, Streit um Entfernung ist erledigt durch ein neues Gerät, welches das Aussehen eines Stuhles hat, nicht fest montiert werden muss und nicht als Sat- Anlage erkennbar ist. Informationen über www.technisat.de
  • Der Briefkasten muss so beschaffen sein, dass DIN-A4-Umschläge oder Zeitschriften problemlos zugestellt werden können. Die Post muss vor Regen und Durchnässen geschützt sein. Ist das nicht gegeben, so kann die Miete um bis zu 1% monatlich gemindert werden. Landgericht Berlin 29 S 20/90 und Amtsgericht Mainz 8 C 98/96.
  • Auch wenn der Mieter wegen Baulärm die Miete mindern kann, so kann er kein Schmerzensgeld verlangen, AG München, Urteil vom 12.7.2006, 172 C 41295/05. In diesem Fall verlangten Rechtsanwälte Schmerzensgeld - erfolglos.
  • Im gewerblichen Mietrecht hat der BGH nach widersprüchlicher OLG-Rechtsprechung entschieden, BGH NJW 2009,1947, entschieden, dass eine Versorgungssperre („Ausfrieren“) bei einem Mieter, der mit erheblichen Zahlungen im Rückstand ist und dessen Mietvertrag fristlos gekündigt wurde, zulässig ist, wenn dem Vermieter aufgrund von Zahlungsverzug einschließlich wachsender Schaden droht. Einzelfälle sind sorgfältig anhand der Entscheidung zu prüfen.
  • Graffiti im Treppenhaus sind nicht ohne weiteres ein Mangel der Mietsache, wenn nicht eine besondere Beschaffenheit des Treppenhauses vereinbart wurde, wie beispielsweise, wenn der Mieter das Objekt offensichtlich zu repräsentativen Zwecken angemietet hat, LG Berlin, 05/10/2010, Geschäftsnummer 63 S 619/09. Die Rechtsprechung bezüglich Graffiti ist aber nicht einheitlich.
  • Der Vermieter kann keinen Schadensersatzanspruch wegen Leichengeruchs des verstorbenen Mieters gegen dessen Erben geltend machen, weil das Sterben in der angemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Versterbens keine Gebrauchsüberschreitung darstellt, AG Bad Schwartau, 5.1.2001- NZM 2002,215. Sterben in der Wohnung an sich stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar, vgl. auch Palandt/Sprau, BGB, 59. Aufl., zu § 548 a.F. Rn. 9., bzw Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl. 2011, § 546 BGB Anm. 5. Dann ist die Beeinträchtigung der Wohnung durch Leichengeruch allein Folge einer vertragsgemäßen Nutzung. Schadensersatzansprüche des Vermieters setzen Verschulden voraus. Der Verstorbene kann schon sinngemäß nicht mehr schuldhaft handeln. Außerdem wird erst durch das Austreten des Leichengeruchs überhaupt oft der Tod bekannt. Allerdings ist bei Suizid von vertragswidrigem Gebrauch auszugehen, Palandt/Weidenkaff, BGB 70. Aufl. 2011, Anm. 9 zu § 538 BGB.
  • Kaution
    Wohnraummietverhältnis
    Bei einem Wohnungsmietverhältnis hat der Vermieter gem. § 551 III Z. 3 BGB die Kaution insolvenzsicher gesondert von seinem sonstigen Vermögen anzulegen. Nach BGH vom 13/10/2010-VIII ZR 98/10-in Einklang mit Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2006, § 551 BGB Rn. 19 BGB kann der Mieter die Zahlung der Kaution von der vorherigen Benennung eines insolvenzfeste Kautionskontos abhängig machen. Der Mieter sei von Anfang an schutzwürdig, bevor das Geld in den Machtbereich des Vermieters gelangt sei.
    Gewerbemietverhältnis
    Ob die vom VIII. Senat des BGH vertretene Auffassung (vgl. BGH vom 13/10/2010-VIII ZR 98/10) auch auf Gewerbemietverhältnisse übertragen werden kann, wurde nicht entschieden. Mangels Verweisung in § 578 BGB findet § 551 BGB jedenfalls nicht unmittelbar Anwendung. So auch Martius in Bub/Treyer, Handbuch der Geschäfts-und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kapitel III Rn. 791 und LG Berlin, WuM 1988,266.
  • Kautionsverzinsung : Bei der Wohnungsvermietung ist die Verzinsung der Kaution in § 551 III BGB gesetzlich geregelt. Im gewerblichen Mietrecht ist nach der Rechtsprechung die Kaution auch dann zu verzinsen, wenn im Vertrag nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, BGH XII ZR 77/93 wurde, der den Mietvertrag eine Regelungslücke enthalte, die durch ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden müsse. Im Leasingrecht, eine Unterart des Mietrechts, hat der BGH durch Urteil vom 18. November 2009-XII ZR 347/08 (m.w.N.)entschieden, dass eine Kaution, die der Höhe des kalkulierten Restwerts entspricht, nicht verzinst werden muss, denn § 551 BGB sei nicht entsprechend anzuwenden. Außerdem sollte in diesem Vertrag der Leasinggeber die Kaution zurückgehalten, da sie Kreise eine Anzahlung auf den Restwert darstelle. Die Parteien hatten keine vertraglichen Regelungen getroffen.
  • Mieterhöhung : Die ortsübliche Vergleichsmiete wird auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens festgestellt, vgl. BGH VIII ZR 41/05. Es gilt also der Mietspiegel, der zum Zeitpunkt des Zugangs gilt.
  • Beseitigung von Mängeln-Verjährung : Der BGH hat durch Urteil vom 17. Februar 2010-VIII ZR 104/09- NJW 2010, 1292, entschieden, dass während der Mietzeit der Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln nicht verjährt. Damit ist eine lange Streitfrage in Literatur und Rechtsprechung entschieden.
  • Betriebskostenabrechnung-Verjährung, Zurückbehaltungsrecht : Der Anspruch des Mieters auf Vorlage der Betriebskostenabrechnung verjährt in drei Jahren gemäß § 195 BGB. Der Anspruch entsteht am Tag nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, § 199 I Nr. 1 BGB. Im bestehenden Mietverhältnis kann ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geltend gemacht werden, BGH VIII ZR 191/05. Bei beendetem Mietverhältnis kann der Mieter die Rückzahlung der Vorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum verlangen, BGH VIII ZR 57/04. Vorbehaltlose Nachzahlungen auf die Abrechnung der von der Rechtsprechung der Instanzgerichte als deklaratorisches Schuldanerkenntnis mit der Folge des Ausschlusses der Rückforderung gewertet der BGH hat das in seinem Urteil vom 9. April 2008 VIII ZR 84/07 offen gelassen, dürfte aber gegen die Instanzgerichte entscheiden. Nach BGH XII ZR 22/07 gilt die Ausschlussfrist des §§ 156 IIIS 3 BGB aus dem Wohnraummietrecht nicht für gewerbliche Mietverträge, so dass also auch später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden kann. § 578 BGB verweist nicht auf § 556 BGB. Allerdings müsse eine angemessene Frist von in der Regel spätestens einen Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes eingehalten werden. Andernfalls kann der Mieter die Abrechnungsanforderungen und die Vorauszahlungen einstellen.
  • Nicht geschuldete Schönheitsreparaturen, Verjährung des Ersatzanspruchs : Die überwiegende Rechtsprechung, z.B. AG Freiburg ZMR 2010,863, LG Freiburg WuM 2010,480 (Zusammenfassung des Meinungsstandes bei LG Kassel NJW 2010,3666) geht von einer sechsmonatigen Verjährungsfrist gem. § 548 BGB aus. Ein BGH ist eine Revision zu dieser Thematik unter VIII ZR 273/10 anhängig. Zur Problematik auch zu beachten BGH NJW 1989,2745. (Bearbeitungsstand dieses Hinweises 28/12/2010)
  • Versicherung gegen Mietnomaden bietet die R+V Versicherung an, damit sich Vermieter umfassend gegen Vermögensschäden durch Zahlungsrückstände und Wohnungsbeschädigungen durch Mieter absichern können. Eine Selbstbeteiligung wird verlangt. Die Kosten der MietSchutzPolice können nach der wohl zutreffenden Auskunft der Versicherung nicht über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt, aber vom Vermieter steuerlich geltend gemacht werden.
  • Das rund um die Uhr telefonisch erreichbar Unternehmen Pin-Key bietet verlässlichen Mietern die Lagerung von Ersatzschlüsseln an, für monatlich 2,49 € . Alle Mal billiger als der einmalige Schlüsseldienst! www.pinkey.de